Desde El Medio
El mercado inmobiliario argentino atraviesa uno de sus momentos más complejos. El costo de construcción en dólares subió un 138% desde octubre de 2023, los precios de los usados acumulan un retraso estimado en 27% y el crédito hipotecario —que llegó a representar el 20% de las escrituras— hoy apenas alcanza el 11%. En ese contexto, muchos desarrolladores admiten que hay zonas donde el margen ya es negativo y los proyectos, inviables.
El diagnóstico del sector es claro: para que un emprendimiento funcione, hoy hacen falta condiciones que pocos pueden ofrecer: Land Banking estratégico, tierra comprada antes de que la zona se valorice. Eficiencia en los costos de construcción. Capacidad de financiar sin depender del sistema bancario o de las ventas.
Esas tres variables no son un ideal: son la diferencia entre un proyecto que avanza y uno que se detiene.
Algunas desarrolladoras que anticiparon este escenario vienen aplicando estrategias que, en retrospectiva, resultaron ser exactamente las que el mercado actual requiere. Es el caso de Brickell Developers, que es la actual desarrolladora urbana más importante de Tigre y que está desarrollando el Nuevo Tigre, un concepto que integra lo urbano en un ambiente de naturaleza.
La desarrolladora fue una de las primeras en incorporar un sistema constructivo con matricería importada que estandariza procesos reduciendo y optimizando tiempos y costos de obra. Implementó una política de adquisición anticipada de tierras —con una planificación a cinco años— que le permite mantener baja la incidencia del suelo en el precio final. Y, ante la contracción del crédito hipotecario, desarrolló financiación propia en hasta 60 cuotas a tasa cero, sin trasladar costos financieros al comprador.
El resultado es concreto: Hoy cuenta con proyectos destacados, por ejemplo, sobre el Camino de los Remeros, donde comercializa unidades a menos de 2100 USD el m² en una zona con infraestructura en expansión y acceso directo al río, en un momento en que la mayoría de los proyectos nuevos o se detienen o no pueden ofrecer ese valor sin resignar margen o calidad.
"En un contexto bisagra como el que estamos atravesando, recogemos los frutos de haber encarado hace años una estrategia basada en la eficiencia, la anticipación y el fondeo propio, lo nos permite tener una performance diferente a la del mercado general . En esa línea, estamos desarrollando un Manual de Procedimientos con un equipo de ingenieros y arquitectos, con la idea de tener un sistema propio de construcción en serie", explica Daniel Szylder, socio fundador de Brickell.
Resultado de ello, la desarrolladora actualmente está realizando la entrega de más de 200 unidades en tres proyectos terminados —Boulevard, Sunny Tigre y Boutique Nuevo Pacheco — y prepara el lanzamiento de nuevos emprendimientos en la misma zona, donde está generando una gran transformación creando el Nuevo Tigre.
En un mercado donde los especialistas coinciden en que la oportunidad está, pero las condiciones para aprovecharla son cada vez más exigentes, la visión estratégica y la eficiencia operativa dejaron de ser una ventaja competitiva para convertirse en un requisito de supervivencia.
